Veelgestelde vragen
Antwoorden op de meest gestelde vragen over erfpacht in Amsterdam. Op basis van de openbaar beschikbare informatie van de gemeente Amsterdam.
A. Erfpacht algemeen
Wat is erfpacht?
Erfpacht is een zakelijk recht om grond te gebruiken die eigendom blijft van een ander, meestal de gemeente. De gemeente blijft juridisch eigenaar (ook wel ‘bloot eigenaar’ genoemd). Voor het gebruik betaalt u een vergoeding: de canon.
Wat is het verschil tussen voortdurende en eeuwigdurende erfpacht?
Voortdurende erfpacht (AB1955 t/m AB2000): elke 50 of 75 jaar wordt de canon opnieuw vastgesteld op basis van de actuele grondwaarde. Aan het begin van een nieuw tijdvak gelden de AB2000.
Eeuwigdurende erfpacht (AB2016): de canon wordt één keer vastgesteld. Geen periodieke herzieningen meer, alleen jaarlijkse inflatiecorrectie.
Wat is een tijdvak?
Een tijdvak is de periode (meestal 50 of 75 jaar) waarvoor de canon onder voortdurende erfpacht is vastgesteld. Aan het einde van een tijdvak berekent de gemeente een nieuwe canon op basis van de dan geldende WOZ-waarde en het dan geldende canonpercentage.
B. Amsterdam specifiek (Algemene Bepalingen 2016 en ouder)
Wat is de overstap naar eeuwigdurende erfpacht (AB2016)?
Sinds 2017 kunnen eigenaren met voortdurende erfpacht (AB1955 t/m AB2000) overstappen naar eeuwigdurende erfpacht. U krijgt één laatste canonvaststelling op basis van de actuele WOZ-waarde. Vanaf het moment van overstappen wordt de eeuwigdurende canon jaarlijks verhoogd met inflatie, maar u betaalt deze pas nadat uw huidige tijdvak is afgelopen.
Voorwaarden: uw aktegegevens moeten kloppen met de feitelijke situatie en u mag geen betalingsachterstand hebben.
Wat is de Buurtstraatquote (BSQ)?
De Buurtstraatquote is het percentage van de WOZ-waarde dat als grondwaarde geldt voor uw woning. De gemeente gebruikt de BSQ om de grondwaarde te bepalen bij overstap en bij canonherziening. Een BSQ is minimaal 5% en maximaal 49%. Bekijk de BSQ-kaart op maps.amsterdam.nl/bsq.
Wat is het canonpercentage voor 2026?
Het college van B&W stelt elk kwartaal de canonpercentages vast. Dit gebeurt op basis van het gemiddeld rendement op staatsleningen, verhoogd met een toeslag die afhankelijk is van de gekozen canonvariant. De actuele percentages staan op amsterdam.nl.
Hoe wordt de grondwaarde berekend?
De gemeente gebruikt de volgende formule:
Grondwaarde = marktwaarde (WOZ) − opstalwaarde
Vervolgens gebruikt de gemeente voor de berekening 90% van de grondwaarde.
Wat is een afkoopsom?
De afkoopsom is het bedrag waarmee u de canon in één keer aflost voor een bepaalde periode of voor altijd. De gemeente hanteert de volgende formule:
Afkoopsom = jaarlijkse canon ÷ canonpercentage × 100
Rekenvoorbeeld:
- Jaarcanon: € 1.400
- Canonpercentage: 2,39%
- Afkoopsom = € 1.400 ÷ 2,39 × 100 = € 58.577
Wat is de overstappremie?
Bij overstap naar eeuwigdurende erfpacht geldt een overstappremie van 35%. Dit percentage wordt van het canonbedrag of de afkoopsom afgehaald.
C. Praktisch: overstappen, hypotheek en rekentool
Wanneer loont het om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht?
De keuze is persoonlijk. Voordelen van overstappen:
- U legt nu al de canon vast die u na uw huidige tijdvak gaat betalen, zekerheid voor u en toekomstige kopers.
- U kunt eeuwigdurend afkopen; daarna betaalt u niets meer.
- Ontwikkelingen op de vastgoedmarkt hebben dan geen invloed meer op uw erfpachtkosten.
Als u niet overstapt:
- U blijft in het stelsel van voortdurende erfpacht.
- Aan het einde van uw tijdvak wordt een nieuwe canon berekend op basis van de dan geldende WOZ-waarde.
- U kunt altijd op een later moment alsnog overstappen.
Hoe vraag ik een officiële aanbieding bij de gemeente aan?
Via Mijn Amsterdam → Erfpacht → Aanbieding aanvragen, of via het Overstapportaal (inloggen met DigiD).
Heeft erfpacht invloed op mijn hypotheek?
Ja. Veel hypotheekverstrekkers prefereren eeuwigdurende erfpacht of een lange resterende looptijd van het tijdvak. Een kortlopend voortdurend tijdvak kan financiering bemoeilijken.
Kan ik de rekentool van de gemeente altijd gebruiken?
Nee. De rekentool werkt niet in deze gevallen:
- Het erfpachtrecht is tijdelijke erfpacht (geen voortdurende erfpacht).
- Het erfpachtrecht heeft andere AB dan AB1915, AB1934, AB1937, AB1955, AB1966, AB1994, AB2000 of AB2016.
- Er is al een overstapaanvraag in behandeling.
- Er is geen BSQ beschikbaar (bijvoorbeeld bij te weinig vergelijkbare woningen of nieuwbouw).
Hoe nauwkeurig is Erfpachtkompas?
Onze berekeningen volgen de openbare formules en methodiek van de gemeente Amsterdam. Voor een juridisch bindende aanbieding moet u echter altijd een officiële aanvraag indienen bij de gemeente. Erfpachtkompas is bedoeld om snel inzicht te krijgen voordat u een formele aanvraag doet.
Is de berekening van Erfpachtkompas juridisch bindend?
Nee. Erfpachtkompas levert uitsluitend indicatieve berekeningen. Alleen de officiële aanbieding van de gemeente Amsterdam is bindend.
Juridische disclaimer
Aan deze FAQ kunnen geen rechten worden ontleend.
Erfpachtkompas is een onafhankelijk informatieplatform en geen onderdeel van de gemeente Amsterdam. Wij leveren geen juridisch of financieel advies. De informatie in deze FAQ is gebaseerd op de op dit moment geldende Algemene Bepalingen en beleidsregels van de gemeente Amsterdam, zoals gepubliceerd op amsterdam.nl. Wet- en regelgeving kunnen wijzigen.
Voor een bindende berekening of officieel besluit moet u altijd een officiële aanvraag indienen bij de gemeente Amsterdam.
Erfpachtkompas aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid voor schade ontstaan door het gebruik van onze website, rekenmodule of deze FAQ.
Antwoord niet gevonden? Probeer de berekening of stuur ons een bericht.